לתיאום פגישת יעוץ
עם יועץ מס מומחה

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה

 בעקבות השינויים במסגרת הרפורמה החדשה של יאיר לפיד, הנוגעים למס רכישה ולמס שבח, צומצמו האפשרויות לקבלת פטור ממס השבח, כך שהחל משנת 2014, הפטור יינתן אך ורק לתושב ישראל, יחיד, שבבעלותו דירת מגורים יחידה שמוחזקת לפחות 18 חודש, ושערכה אינו עולה על 4,500,000. ההקלה היחידה שנוספה בעניין היא, שגם אם בבעלותו עד 33% בדירה נוספת, עדיין יתייחסו אליו כבעליה של דירת מגורים אחת. כל האמור על-פי סעיף 49(ב)(2).

במאמר "מס שבח או מס הכנסה מי גובר על מי?" הבהרנו את מהות המקרים בהם לא ניתן ליהנות מפטור ממס שבח. ציינו, למשל, שעד כה סוחרי דירות הצליחו פה ושם לחמוק מהרדאר של מס הכנסה. הם ניצלו אפשרות לקבל פטור ממס שבח בגין אחזקת דירת מגורים מזכה, כאשר הפטור היה מותנה בייעוד הדירה מיועדת למגורים, לפחות למשך פרק זמן של 80% מתקופת ההחזקה הכוללת של הדירה.
הרי שמעתה גם אלו יאלצו להמתין לפחות 18 חודשים בכדי לקבל פטור ממס שבח, ועדיין אין זה מבטיח כי הם לא ימוסו על-ידי מס הכנסה.

פטורים נוספים ממס שבח

על אותו בסיס ימשיך גם סעיף 49ב(5) להיות בתוקף ולאפשר ליורשים לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה, אשר בהתייחס אליה המוריש היה זכאי לפטור, אילו היה בחיים בעת המכירה.
כמו כן, סעיף 49ה ממשיך לאפשר פטור ממס שבח, פעם אחת בחיים, למוכר יחיד תושב ישראל, שבבעלותו שתי דירות, המתכוון להחליף אותן בדירה אחת גדולה, השווה לפחות 75% משווי שתי הדירות הנמכרות, ומכירת שתי הדירות מתבצעת בתקופה של 12 חודשים, ושווין של שתי הדירות אינו עולה על התקרה הקבועה בסעיף הנ"ל, נכון ל-2013- 1,986,000, ואם הסכום הינו בין 1,986,000 ל- 3,303,000 יהיה זכאי רק לפטור חלקי (סכומים אלו מתואמים למדד המחירים לצרכן).  
בהקשר לכך, ניתן יהיה ליהנות ממדרגות מס רכישה בגין הדירה הנרכשת, בהיותה דירה יחידה, אף אם בעת רכישתה, יחזיק הבעלים עוד 2 דירות, ובתנאי שימכור אותם תוך 12 חודשים כמפורט בסעיף המדובר.
באמצעות אותה חקיקה נפגע האינטרס של המשקיעים להמשיך ולהשקיע בדירות מגורים, מאחר והפטור ממס שבח יינתן רק במכירת דירת מגורים יחידה. כמו כן, הגבלת הפטור ליחידים תושבי ישראל מנעה סביר שתמנע מזרים לבוא ולהשקיע בדירות הנמצאות בישראל. אין כל ספק שצעד זה גרם לנזק מיותר הנובע, בין השאר, מהמשך מגמת העלייה של מחירי הדירות בארץ. 

תכנון מס במכירת דירות יוקרה

לנוכח מס הרכישה, אשר נקבעו לו מדרגות גבוהות במיוחד בהתייחס לדירות מגורים, עד כדי 10%, במקרים בהם נמכרת דירת יוקרה, שממילא חייבת במס, אנחנו עתידים לראות תופעה של הסבת נכסי נדל"ן לנכס שאיננו דירת מגורים,  על מנת ליהנות ממס רכישה בגובה 6% בלבד.   

1. מאת: יחידה

האם בעלי דירה יחידה מוגבלים במספר הפעמים שביכולתם לממש את הפטור ממס שבח? או שע"פ החוק החדש למעשה בכל 18 חודש הם זכאים לפטור ממס שבח?

2. מאת: mento

תשובה: בעלי דירה יחידה שמחזקים בה 18 חודשים, בכל רגע נתון בחיים יוכלו שוב ושוב להנות מהפטור ממס שבח. מטרת החוק היא לאפשר לבעלי דירה יחידה לשדרג את דירתם כמה פעמים שירצו בחיים כשהמשפחה גודלת לעבור לדירה גדולה וכשהגוזלים פורחים לחזור לדירה קטנה או להחליט לעבור עיר בגלל עבודה

​