לתיאום פגישת יעוץ
עם יועץ מס מומחה

מס רכישה ומס שבח

סוגיית המיסוי בעת רכישת דירת מגורים

על רקע התנודתיות ואי הוודאות סביב שוק הנדל"ן, קיים גם פלח בקרב הציבור, אשר מבקש לממש את הונו לשם רכישת דירה או בית פרטי למטרת מגורים, מבלי לראות בעסקה איזה שהוא מהלך אסטרטגי או צעד יזום לפיזור ההון הקיים. במאמר זה, אצביע על חבויות המס הצפויות בגין ביצוע אותה עסקת רכישה.
 

מס רכישה

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "במכירת זכות במקרקעין יהיה הרוכש חייב במס רכישה".
מס הרכישה הוא בשיעור אחיד של 6% משווי המקרקעין, אך ישנה הקלה ולעיתים הכבדה ברכישת דירת מגורים. מס הרכישה נטול הגיון כלכלי, הוא חל באופן מחזורי, כשבכל מעבר המקרקעין בין בעלים, יש לשלם 6% וכל פעימה כזו נופלת היישר לכיס העמוק של האוצר.

מדרגות מס רכישה לשנת 2016, כפי שנקבעו על ידי רשות המסים

בעת רכישת דירת מגורים יחידה בידי יחיד תושב ישראל, הן כלהלן: 
עד לסכום של 1,600,175 ש"ח קיים פטור; 
בין הסכום  הפטור ל- 1,898,005 ₪, ישנה מדרגת מס רכישה של 3.5%;
מעל ל- 1,898,005 ₪ ועד ל-4,896,615 ש"ח, מדרגת מס הרכישה עומדת על 5%;
בין 4,896,615 ל-16,322,055 מדרגת מס הרכישה עומדת על 8%;
ומעל ל-16,322,055 מדרגת מס הרכישה עומדת על 10%.
לעומת זאת, לדירת מגורים שאינה יחידה, לאור החלטת שר האוצר כחלון, מדרגות מס רכישה יהיו כלהלן: 
עד סכום של 4,896,615 ש"ח ישנה מדרגת מס רכישה של 8% ומעל לסכום זה 10%; 
 


לשם המחשה, חישוב מס הרכישה עבור דירה שעלותה כ- 2.4 מיליון ₪ יבוצע באופן הבא: על כ- 1.6 מיליון ₪ מתוך הסכום הכולל- קיים פטור,על כ- 0.3 מיליון ₪ הבאים (קרי המדרגה הבאה), חבות המס תהייה לפי 3.5%, ואילו על יתרת הסכום, כ- 0.5 מיליון (קרי המדרגה השלישית), חבות המס תחושב לפי 5%. מדרגות אלו, הן למעשה ביטוי מסוים להנחה בעסקת הרכישה, והן יפות רק ליחיד ולא לחברה בע"מ.
ניתן לבצע חישוב מס רכישה בסימולטור של רשות המיסים

מס שבח עד לרפורמה החדשה של יאיר לפיד (עד סוף שנת 2013)

מס רלבנטי נוסף, הוא מס שבח על רווחי הון בעסקת מקרקעין, נקבע בהתאם לרווח ההון שנצבר בנכס מקרקעין מזמן רכישתו ועד מכירתו. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין הוא הסעיף המחייב במס שבח על מכירת זכות במקרקעין. הסעיף קובע כי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (כמשמעותה בסעיף 47). החל מיום7.11.01, נכנסה לתוקפה רפורמה שבעקבותיה הופחת שיעור מס השבח עבור יחידים ממס שולי של עד 48% ל- 20% בלבד, ואילו מס השבח לחברות הופחת אף הוא ל- 25%. נובע מכך, כי נכס שנרכש לאחר ה-7.11.01, יחויב במס שבח לפי האמור. החל מ-2012 נוצרה תקופת חיוב נוספת בגובה 25% עבור חלק התקופה המשויך לפרק הזמן שלאחר 01.01.2012. החל מ-2013 נוסף גם מס של 2% על הכנסות מעל 800,000 ש"ח.

במקרים של נכסים שנרכשו לפני 7.11.01, ואשר נמכרים לאחר יום זה, תחול הפחתה ליניארית, כך שהשיעור המופחת יהיה רלבנטי רק על השבח שנצבר החל מיום 7.11.01. יוצא איפה, שככל שמחכים יותר במימוש העסקה, נטל המס ילך וירד כאשר הדירה נרכשה זמן רב לפני ה-7/11/2001 אך נכסים שנרכשו סמוך לתאריך זה, או לאחריו, נטל המס לגביהם הולך ועולה עקב עליית שיעור מס השבח ל-25% החל מ-2012. חשוב להיות מודעים כי קיימים מצבים שעשויים להקנות פטור מתשלום מס שבח על דירת מגורים. למשל, אם לא נמכרה דירה נוספת בארבע השנים האחרונות, או על רקע סוגיה משפטית סביב קבלת ירושה או חלוקת רכוש משותף. בחינת מתן הפטור תעשה לגופו של עניין.

השינויים במסגרת הרפורמה של יאיר לפיד החל מ-01/01/2018

למעשה, החל מה-01/01/2018 אין יותר פטורים במכירת דירה שניה, ומנגד ניתנה הנחה ניכרת בגין גובה המס. יוצא איפה שלאחר חישוב השבח במכירה תעשה חלוקה לינארית, ולחלק השבח שיצטבר עד ה-01/01/2014 ינתן פטור, ולשאר יהיה חבות בשיעור של 25%. כלומר, אלו שרכשו דירות זה מכבר ירוויחו. המטרה בפעולה זאת היא למנוע את כדאיות ההשקעה בנדל"ן, ובאופן עקיף לעודד השקעות בבורסה. הטכניקה בה נקטו היא השוואת גובהו של מס השבח על נדל"ן לשיעור רווחי הון בגין ההשקעה בבורסה.

תקופת המעבר שבין 2014 עד 2017

בתקופת המעבר ניתן יהיה למכור עד 2 דירות לפי אותם תנאי הרפורמה שמתחילה ב-2018, אבל בתנאי אחד, שלפחות על אחת הדירות שתימכר בתקופה הנ"ל, תהיה זכאות לפטור ע"פ החוק הישן (סעיף 49(ב)(2)). כלומר, מי שיש לו זכאות לפי החוק הישן לפטור לפחות לדירה אחת, וימכור אפילו 2 דירות, הוא יקבל על שניהם את החישוב החדש. זאת אומרת, החלק הלינארי של השבח שנצבר עד 2014 יהיה במס שבח אפס, והחלק היחסי שנצבר לאחר 2014 יהיה לפי מס של 25%. כל דירה נוספת שתימכר תחויב במס על פי הדין הישן. המטרה הייתה בתקופת המעבר למנוע התמוטטות מוחלטת של מחירי הדיור והצפת השוק בדירות, ובכך לבלום סכנה של פשיטות רגל של הקבלנים והבנקים. יחד עם זאת, אין ספק שהשינוי שיאיר לפיד חולל יחד עם צעדים נוספים צפוי לחולל מגמה של ירידת מחירי הנדל"ן בארץ. 
רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 - הרפורמה במיסוי דירות מגורים

 

לסיכומו של דבר, מיסוי מקרקעין מצריך הבנה מעמיקה שהאזרח הממוצע חסר אותה, ולכן, על מנת להימנע מהסתבכויות, או לחילופין, ליהנות מהטבות אופציונאליות, המלצתי החמה היא ליצור קשר עם יועץ מס מקצועי ואמין, המכיר את התחום על בוריו, וזאת עוד בשלב החשיבה והתכנון, טרם ביצוע הרכישה. אין בהמלצה זו כדי לבטל או להפחית בחשיבותו של עו"ד כגורם מקצועי המלווה את העסקה, אלא שיועץ המס, מטבע הדברים, הוא הפונקציה בעלת המודעות הגבוהה ביותר לתחום המיסוי, ובכוחו להצביע על צמתי החלטה שעשויים לחסוך לבעל העניין ממון רב.

 

 

1. מאת: טל

אם ברשותי דירה אחת בסך של 550 אלף שח. ואני רוצה לקנות דירה למגורים שעלותה 1.8 מיליון שח האם אני ידרש לשלם מס רכישה של 6% כי זו דירה שניה או שיש איזה שהיא הקלה בגלל שמחירי הדירות שונה? תודה

2. מאת: mento

תשובה: כפי שמפורט במאמר על הדירה השניה על המליון הראשון תשלם 5% ועל עוד 800,000 עוד 6% כך שבממוצע זה יעלה לך 5.5%. במידה ותוך 24 חודשים תמכור את הדירה הזולה תוכל לקבל החזר ולשלם מס רכישה בדיעבד כאילו זאת הייתה דירתך היחידה

3. מאת: אביר

האם ניתן לקזז תשלום מס רכישה כנגד הכנסות ממקור אחר או לפרוס אותו? (בדומה לשבח אותו ניתן לפרוס אחורה?)

4. מאת: mento

תשובה: לא כנגד מס הרכישה לא ניתן לא לקזז ולא לפרוס

5. מאת: נחמה

שלום ותודה על מאמר מקיף ומעניין, בהנחה שכאדם פרטי אני נאלצת לשלם מס רכישה מלא על קנית ומכירת דירות לשם רווח (לפעמים משכירה אותן לתקופה קצרה), על פי תקנות המס החדשות, האם כדאי לי יותר להפוך להיות עוסק פטור/מורשה/חברה לצורך תשלום מס מופחת בעסקאות הנל? תודה רבה

6. מאת: mento

תשובה: הרישום כעוסק בטח לא תקטין את המס אלא תגדיל אותו אבל ממה שאת כותבת כנראה שאת בכלל לא זכאית למס השבח המופחת וחייבת להירשם כעוסק ולשלם מס הכנסה על העסקאות, תוכלי לקרוא עוד במאמר מס שבח או מס הכנסה מי גובר על מי

7. מאת: אבי

האם אזרח זר שאינו תושב ישראל שבבעלותו 2 דירות רשאי לנצל את הטבת המס המוטב (הלינארי)?

8. מאת: mento

תשובה: על פי חוק מיסוי מקרקעין שקובע את שיעור המס הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים מזכה אין דרישה שהמוכר יהיה תושב ישראל לפיכך גם מי שאינו תושב-ישראל יכול להיכנס לתחולת הסעיף ולנצל את השיעור המוטב.

9. מאת: דוד

שלום, ברשותי מספר דירות , אני מבקש למכור- במחיר שוק - לילדה שלי ובעלה ( 1) דירה שנרכשה בשנת 1991 ושגרתי בה עד לפני שנה. האם במוכרי להם אשלם מס שבח מלא! ובמוכרי לזרים אשלם מס שבח לינארי! האם תשלום השבח המלא תקף גם ל 2018?

10. מאת: mento

תשובה: אכן בתקופת המעבר שתסתיים ב-1/1/2018 מכירה לקרוב לא תיתן לך את ההטבה של מס שבח לינארי, החל מ-2018 תקבל את המס הלינארי וברור שמומלץ להמתין עד אז. חשוב מאוד לטשטש עקבות לגבי גמירות הדעת בעניין זה כי מכירה צמודה מדי לתחילת 2018 עלולה להפרש כתכנון מראש ולשנות את יום העסקה

11. מאת: שלמה

היי רונלד שני אנשים רכשו דירה , שזו דירתם היחידה, בסך של 3,250,000 ש"ח. א' יש לו 25% ב' עם 75% א. מה המס רכישה שכל אחד ישלם לפי החוק. ב. האם א' אשר יש לו רק 25% וזו דירתו "היחידה" - לא פטור מתשלום מס רכישה?

12. מאת: mento

תשובה: כאשר יותר מאדם אחד קונה דירת מגורים, חישוב מס הרכישה נעשה על מלוא הסכום עבור כל אחד מהם ואז מוכפלת התוצאה באחוז הרכישה, לכן במקרה שתואר א' לא יקבל פטור אלא יחושב לו מס רכישה של דירה יחידה על כל ה-3,250,000 והתוצאה תוכפל בחלקו בנכס 25%.

13. מאת: שלמה

היי רולנד, זה שלמה מה דעתך למקרה של 2 אנשים - לא תא משפחתי- רוכשים בחלקים שווים דירה להשקעה 50%/50% א' זו לו דירה ראשונה ויחידה ב' זו לו דירה נוספת איך יחושב מס הרכישה לשניהם במקרה זה ?? האם תשובתך תהיה שונה אם לאחר מספר חודשים בגלל ההיכרות ברכישת הדירה הם מתחתנים ?

14. מאת: mento

תשובה: לאחד יחושב מס רכישה על מלוא סכום הנכס כדירת מגורים יחידה כפול 50% ולשני יחושב מס רכישה על מלוא סכום הנכס כדירה מגורים נוספת (דירה להשקעה) כפול 50%. אם בעת הרכישה הם אינם ידועים בציבור אז אין רלוונטיות לקשר שנוצר ונרקם רק לאחר רכישת דירת מגורים

15. מאת: שלמה

היי רונלד שכחתי לרשום לך סכום הרכישה שהוא 700,000 ש"ח אבל מתשובתך למדתי כי א שזו דירתו היחידה יהיה פטור-כי סכום הרכישה מתחת לפטור ואילו ב' ישלם 50% מהמס על סכום הרכישה , כי זו דירתו השנייה האם הבנתי נכון ?? והרבה תודה לך

16. מאת: mento

תשובה: הבנת נכון!!!