לתיאום פגישת יעוץ
עם יועץ מס מומחה

מיסוי שכר דירה למגורים

התפתחות ענף הנדל"ן בארץ הולכת ומתגברת עם הזמן, בין השאר, מאחר ונראה שההשקעה בדירות מגורים משתלמת מאד בהיבט המיסוי. התוצאה הישירה לכך היא הפקת רווחים גבוהים ביחס להרבה מאד חלופות עסקיות. מלבד האפשרות לקבל פטור על מס שבח (הרווח) שנצבר מיום רכישת דירת מגורים בעת מכירתה, קיימת גם הקלה רבה על הכנסה משכר דירה למגורים לאורך השנים שאנו מחזיקים בה.

כמה מס נשלם על הכנסה משכירות למגורים

 קיימות 3 שיטות לגיטימיות למיסוי שכר דירה למגורים, שמתוכן אנו יכולים להשתמש, מידי שנה, בטובה ביותר עבורנו:


א. קבלת פטור על הכנסות משכר דירה למגורים עד לגובה של 4980 ₪– נכון לשנת 2013 בתחומי מדינת ישראל בלבד. היה ונעבור את התקרה הנ"ל, לא כל הפטור מתבטל, אלא התקרה תופחת לפי סכום החריגה ממנה. למשל, אם ההכנסה משכר דירה תהיה 5000 ₪ (ז"א 20 ₪ יותר מהתקרה) אזי התקרה תופחת ל- 4960 ₪, ונהיה חייבים מס בגין 40 ₪.

ב. הפעלת סעיף 122 לפקודה– מאפשר לנו לשלם רק 10% על שכר הדירה ממגורים, אך לא נוכל לדרוש שום הוצאה. יש לדעת שבכדי להפעיל את הסעיף קיימת דרישה לתשלום מקדמות או לכל המאוחר תשלום המס עד ה-31 לינואר של השנה העוקבת. אגב, אם מדובר בדירה בחו"ל, סעיף 122א מאפשר לנו לשלם רק 15% ולדרוש רק פחת כהוצאה מוכרת (חשוב להדגיש שאם בחרנו באופציה זו לא נוכל לקזז מס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו).

ג. חישוב רגיל, הכנסות פחות כל ההוצאות לרבות פחת– באפשרות זו גובה המס הינו 31% ומעלה לפי המס השולי שלנו (למבוגרים שבינינו שמעל גיל 60 מדרגות המס יחלו מ-10%). אם הנכס נמצא בחו"ל נהיה רשאים לקזז כל מס ששולם כבר בחו"ל.


בבחירת השיטה הטובה ביותר עבורנו נצטרך לקחת בחשבון שיקולים נוספים, למשל אם יש לנו הרבה זיכויים ממס לעיתים עדיף לבחור במסלול עם המס הגבוה ולא במסלול של רק 10% מס שכנגדו לא ניתן לנצל זיכויים.
ניתן גם לצפות באתר רשות המיסים מדריך שפורסם לתשלום ולהקלות על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל
חשוב גם לציין כי הכנסה משכר דירה למגורים אין חבות בביטוח הלאומי

השקעה בנכסי נדלן בחו"ל

חלק גדול מהציבור משקיע בנכסים מגוונים, לרבות נדל"ן חו"ל. לעיתים באמצעות קנייה ישירה של הנכס, ולעיתים דרך ניירות ערך לסוגיהן השונים. המוטיבציה להשקיע בנדל"ן חו"ל, נובעת מתוך ראיית ההשקעה כאטרקטיבית, או מתוך רצון להרחיב את "סל המוצרים" שבתיק ההשקעות שלנו.


כאשר אנחנו משקיעים בנכסי נדלן בחו"ל איננו נכנסים לתחולה של חוק מיסוי מקרקעין, אלא למיסוי רווחי הון. משמעות הדבר הוא, שהמס על רווח ההון שייווצר בעת מכירת הנכס יעמוד על 25%, בדומה למס השבח, רק שללא הפטורים הקיימים וללא מס רכישה. בהקשר לפטורים שציינתי, יש להבהיר שאין רואים בהשקעה בנדל"ן חו"ל עניין למיסוי מקרקעין, כך שההשקעה אינה מונעת מאיתנו קבלת הפטורים בארץ.

ישנם 2 דרכים לתשלום מס בגין הכנסות שוטפות מנכס בחו"ל:

א. התחייבות לשיעורי מס רגילים, לפי המס השולי בו אנו נמצאים (ולא פחות מ-31%)
ומנגד קיזוז כל ההוצאות, לרבות קיזוז מס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו.
ב. התחייבות למס סופי של 15%, ממנו ניתן לקזז פחת בלבד, ללא האפשרות לקיזוז
מס ששולם בחו"ל. היתרון המשמעותי במיסוי זה, לעומת המיסוי בארץ, נעוץ בעובדה
שהוא חל על כל נכס, לרבות נכס עסקי. זאת אומרת, לא רק דירות מגורים.