הורשה או מתנה מה עדיף מבחינת מיסוי מקרקעין?

סעיף 4 קובע שהורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה. למרות שמתקיימת העברה של מקרקעין מהמוריש ליורש, החוק קובע שלא רואים בהורשה משום מכירה.
לפיכך, המוריש לא צריך לשלם מס שבח והיורש לא צריך לשלם מס רכישה. אין אפילו צורך לדווח על כך, שכן זה לא מכירה. כאשר יש יורש אחד, היורש נכנס לנעלי המוריש וזו לא מכירה. הוא הדין כאשר יש כמה יורשים והצוואה מורה שכל יורש יקבל נכס מסוים.
הבעיה מופיעה כאשר יש מספר יורשים ואין צוואה, או שהצוואה אינה מחלקת נכסים ספציפיים, אלא קובעת רק אחוזים. לדוגמא שני אחים יורשים שני דירות בחלוקה שווה, לכל אחד יש 50% בכל אחת מהדירות. היה והם רוצים להחליף ביניהם כך שלכל אחד יהיה נכס אחד,
סעיף 5(ג)(1) קובע "מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עיזבון, או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין הנמנה עם נכסי עזבון, יראו אותן כמכירת הזכות או עשיית הפעולה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4".
יחד עם זאת, ניתנה הקלה ליורשים בסעיף  5(ג)(4) לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר.

מהי חלוקת נכסי עיזבון בין היורשים? 

"חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" - החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, תשכ"ה - 1965, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור, ויראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד אם התקיימו כל אלה: (א) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו;
(ב) טרם הסתיימה חלוקת העזבונות.
כך שאם אפשר לחלק את הנכסים בצורה שתואמת את החלוקה של העיזבון אין כל בעיה, אך לעיתים יש נכסים שאי אפשר לחלק אותם לפי האחוזים, ולעיתים יש נכס אחד ששווה יותר משאר הנכסים בעיזבון. במקרים כגון אלו מי שקיבל נכס ששווה יותר מאשר חלקו בעיזבון ישלם תשלומי איזון לאחרים. כאשר יש תשלומי איזון אשר הם אינם מכספי העיזבון אז התשלום הזה יחשב למכירה.

מתנה במיסוי מקרקעין

על מתנות לקרובים מדבר סעיף 62(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - שאינו איגוד בשליטתו - יהיו פטורים ממס.
(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" - מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, תשכ"ה - 1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.
הכוונה למתנה מאדם לאדם קרוב לו – זוהי מכירה שפטורה ממס.
הגבילו את זה רק לקרובים - "קרוב" לאדם פלוני -
(1) בן- זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני- זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו; - לא פטור ממס.
יש כאן חזקה חלוטה, כך שגם אם יוכח שנתנה מתנה אמיתית לאדם שלא קרוב, לא יהיה כאן פטור ויחול מס על המכירה. החוק לא קובע מהי מתנה, אלא אומר "מכירת מקרקעין ללא תמורה". הכוונה ב-"ללא תמורה" היא שלא ניתנה בפועל שום תמורה, לא בכסף ולא בשווה כסף. אם הייתה תמורה מסוימת, אז זוהי כבר לא מכירה ללא תמורה. סעיף 62 נותן פטור ממס שבח למוכר. אבל ס' 9(ה) קובע: דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי - כדין המס. כלומר כשיש מס שבח יש מס רכישה וכשיש פטור ממס שבח, זה לא אומר שיש פטור ממס רכישה. יחד עם זאת, תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל". כך שצריך לחשב מה המס רכישה הרגיל שצריך היה לשלם ומשלמים רק 1/3 מס רכישה. במקרה ספציפי תקנה 21 קובעת: "על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה". כלומר העברת  זכויות בדירת מגורים במתנה לבן זוג שמתגורר ביחד, מקנה פטור גם ממס רכישה.

העברה של נכסי מקרקעין אגב גירושין

4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.
כלומר אם על סמך פסק דין  של גירושין מועברות זכויות במקרקעין בין בני הזוג או העברה לילדיהם, אז העברה כזו לא מהווה מכירה.